房地产开发投资创两年来新高 业内预测四季度回落

  无论上游开发投资、新开工、土地购置三大指标,还是下游销售面积和金额,或是表征景气度的重要指标——70个大中城市房价指数,今年一季度数据均显示楼市处在高景气位上:开发投资同比增长9.1%,增速创下近两年新高,时隔28个月,住宅开发投资增速再次超过10%。 

  楼市量价长达近三年的复苏和回升,与始于2014年7月限购松绑的政策持续激励有关,例如需求端“去库存”的不懈努力,2014年“9·30”和2015年“3·30”在降成本和鼓励按揭上效果显著。2015年和2016年,商品房销售面积分别增长5.6%和22.5%,2015年商品房销售面积接近历史最高峰(2013年13.1亿平方米),2016年则比历史最高峰增长19.8%。而今年一季度商品房销售面积和金额同比分别增长19.5%和25.1%,单季度销售面积和金额再创历史新高。按开发投资反弹滞后于销售反弹12至18个月的规律,2012和2014年销售负增长,引致2013年至2015年开发投资回落,并从2015年1%的历史最低增速反弹至2016年的6.9%,今年一季度达9.1%。

  开发投资强劲反弹,则与全国楼市进入主动“补库存”有关。2012年至2016年,全国土地购置年均下降12%,2014年至2015年新开工负增长。因此,2015年至2016年楼市下游销售端快速去化,特别是2016年商品房销售(15.7亿平方米)再创历史新高,开发商储备库存被大量消耗,导致2016年二季度以来热点城市在售库存消化周期多数降至10个月左右。同时,需求端激励“去库存”叠加供给端紧缩用地,以过去5年(2012年至2016年)累计销售作为在售库存来计算,三、四线楼市去化周期(1.46年)也显著下降。

  短期“补库存”意味着增加新开工,连续2年负增长后,新开工累计增速在2016年转正(8.7%),今年一季度增幅达11.6%,累计增速创2016年9月以来的新高;中长期“补库存”意味着增加土地购置,土地购置面积累计增速从2016年8月最低点(-8.6%)开启反弹,一直到今年以来增速转正(一季度增长5.7%)。在新开工和土地购置强劲推动下,一季度开发投资创下两年来新高,住宅投资反弹更明显。

  近期,随着近50个热点城市(县)强化调控,销售增速在放缓,业内预测开发投资增速将在四季度掉头回落。笔者认为,尽管一季度商品房销售面积和金额增速均放缓,基于调控“落地”和2016年以来需求过度释放,未来商品房销售增速或继续回落。但由于此前土地购置和新开工连续几年负增长,楼市持续回暖导致开发商土地储备和在建库存大量消耗,主动“补库存”进程远未结束,销售端利好对投资的滞后拉动将至少在一年以上。

2017-04-28 21:14  阅读:34